建邺法院离婚后财产纠纷胜诉案例：离婚协议约定经济适用房归女方
原创作者：庄荣华律师团队｜极简家事普法
审理法院：江苏省南京市建邺区人民法院
案号：(2021)苏0105民初号
结案时间：2021年07月09日
案件类型：民事一审｜离婚后财产纠纷｜经济适用房权属争议｜第三人确权之诉合并审理｜折价归并
文书类型：民事判决书
承办律师：庄荣华
办案律所：江苏圣典律师事务所 婚姻家事与财富管理部
一、案情背景
本案是典型的离婚协议约定经适房归属，但因申购时有家庭成员作为保障对象，引发第三人确权诉讼的离婚后财产纠纷。男女双方早年协议离婚，离婚协议明确案涉经济适用房归女方所有，待满足过户条件时男方需无偿配合过户，购房款项由女方对外借款筹措偿还。
多年后该经济适用房办妥不动产权证，登记在男女双方名下。当女方要求男方配合过户时遭到拒绝。前夫的女儿（第三人）另行单独起诉，主张案涉房屋系家庭三人共同申购的经济适用房，其作为当时的保障对象，应当享有房屋三分之一产权份额，提出离婚协议中关于房屋归属的约定损害未成年人利益，属于部分无效。
女方委托庄荣华律师提起离婚后财产纠纷诉讼，请求确认房屋归自己所有并办理过户。案件审理过程中，第三人的确权案件并入本案一并审理。案件矛盾尖锐，被告与第三人坚持要求分割三分之一份额，拒绝折价归并方案，案件争议焦点集中在经济适用房保障人口对应的权益范围、未成年人保障资格是否等同于产权份额、离婚协议效力、房屋出资贡献、居住困难情况等多重问题。
二、案件核心争议焦点
1、家庭三人名义申购经济适用房，第三人作为当时未成年的保障对象，是否直接享有房屋1/3产权份额；
2、前夫在离婚协议中代为放弃女儿房产权益的约定，法律效力应当如何认定；
3、案涉经济适用房购房款全部由女方借款出资，第三人没有出资，该事实能否作为产权份额酌减的重要依据；
4、离婚协议约定经济适用房归女方所有，该约定是否因为侵害第三人权益而部分无效；
5、房屋折价归并方案是否可行，房屋市场价值、份额折价款金额如何认定；
6、女方自身无其他住房，且需要抚养身患疾病子女，该居住困难情形，在产权分割时能否予以考量。
三、本案办案难点
1、政策性房屋权属认定复杂。经济适用房属于社会保障性质住房，申购资格以家庭人口核算，保障人口资格不等于当然享有同等产权，该法律区分是本案核心难点，第三人直接按照申购人口主张均分产权；
2、存在另案确权诉讼，两案合并审理，多方当事人对抗。前夫、第三人共同抗辩，主张离婚协议损害未成年人利益，抗辩理由具有一定迷惑性；
3、产权登记状态与离婚协议不一致。房产证登记为原夫妻共同共有，无法直接依据离婚协议办理过户，必须通过诉讼判决确权；
4、份额裁量尺度难以预判。即便认定第三人享有部分权益，份额比例属于法官自由裁量范围，对方坚持三分之一份额，争议金额巨大；
5、当事人居住条件差异巨大。女方无其他住所，还要照顾患病子女；第三人已经结婚另有居所，该事实需要在庭审中充分论证，支撑折价归并方案。
四、律师办案策略与核心突破
庄荣华律师团队针对本案经济适用房政策性、多主体对抗、两案合并审理的复杂情形，制定“区分保障资格与产权份额、固定全部出资证据、重点论证居住困难、优先推进折价归并”的诉讼策略。
1、区分保障资格与房屋所有权。向法庭阐明：经济适用房家庭保障人口，只是申购房屋时核算面积的政策标准，不等于自动取得同等房屋产权份额。保障权益≠物权份额，不能简单按照申购家庭成员人数机械均分。南京市住房保障中心出具的信访答复，仅能证明第三人属于保障对象，不能直接等同于产权。
2、完整固定出资证据。提交离婚协议、借款相关证据，证明整套房屋购房款全部由女方借款出资，第三人当时未成年，没有任何出资能力，也没有实际出资，出资贡献是酌定产权份额的关键因素。
3、多角度论证折价归并的合理性。向法庭陈述六项核心理由：原被告婚姻关系已经解除；各方早已不在一起共同生活；被告、第三人并不实际占有使用房屋；第三人即便享有权益也仅为小份额；原告无其他住房，第三人已经结婚另有居所；原告尚有患病子女依靠该房屋维持稳定居住。主张房屋归原告所有，由原告向第三人支付对应折价款，一次性了结全部纠纷。
4、精准回应对方抗辩。针对“离婚协议损害未成年人利益”的抗辩，明确：前夫无权代为放弃未成年女儿对应的保障权益，因此第三人仍享有部分权益，但不代表必须支持1/3份额，法院应当结合出资、居住、房屋性质综合酌定份额。
5、锁定房屋市场价值。庭审中原被告双方共同确认案涉房屋市场价140万元，固定折价基数，避免后续对房价产生新争议。
五、诉讼办案流程
1、原、被告双方协议离婚，离婚协议约定案涉经济适用房归女方，购房款由女方借款承担，五年后男方配合过户；
2、多年后房屋办理不动产权证，登记在原夫妻二人名下，男方拒绝配合过户；
3、前夫女儿另行起诉确权，主张享有房屋三分之一产权份额；
4、女方委托庄荣华律师，提起离婚后财产纠纷诉讼；
5、法院将第三人的确权案件并入本案合并审理，组织开庭；
6、庭审提交离婚协议、不动产登记材料、住房保障中心书面答复、出资证据，围绕保障资格、产权份额、折价归并充分辩论；
7、法院综合房屋性质、出资、保障人口、居住现状作出一审判决，房屋归原告女方所有，由女方向第三人支付折价款25万元；
8、判决生效后，被告及第三人配合办理不动产变更登记，案件一审终结。
六、最终案件胜诉结果
核心胜诉成果：法院判决案涉经济适用房所有权归女方，通过折价归并方式一次性解决前夫、第三人的确权抗辩，顺利取得过户权利
1、房屋确权：南京市建邺区人民法院判决案涉经济适用房归原告A所有；
2、折价补偿：原告在判决生效十五日内向第三人支付房屋份额折价款合计25万元；
3、过户义务：被告、第三人需要在判决生效十五日内配合原告将房屋变更登记至原告名下；
4、驳回第三人过高诉求：驳回第三人主张享有1/3产权份额的诉讼请求，没有按照申购人口简单均分；
5、诉讼费合理分担：案件受理费减半收取2870元，由原告负担1200元，被告负担1200元，第三人负担470元。
七、本案判决书（脱敏原版）
南京市建邺区人民法院 民事判决书
(2021)苏0105民初号
原告：A，女，1964年生，汉族，住南京市建邺区。
委托诉讼代理人：庄荣华，江苏圣典律师事务所律师。
被告：B，男，1965年生，汉族，户籍南京市建邺区。
第三人：C，女，汉族，户籍地南京市建邺区。
原告A与被告B、第三人C离婚后财产纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告A及其委托诉讼代理人庄荣华，被告B及其委托诉讼代理人，第三人C及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告A提出诉讼请求：1、判决南京市建邺区房屋归原告所有；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告原系夫妻关系，因感情破裂于2010年5月在民政局协议离婚。双方在离婚协议中约定因拆迁分的经济适用房一套归原告所有，五年以后该房屋产权必须无偿过户到A名下。该房屋产权证于2020年4月发放，登记为原、被告共同共有，原告多次要求被告协助办理房产证变更登记，均遭到拒绝，为了维护自身合法权益，故提起本案诉讼。另外，如第三人确对案涉房屋享有份额，也希望法院折价归并处理，依法裁判。
被告B辩称，案涉房屋是经济适用房，由被告于2009年6月15日以每户三人申购的。而原告的主张剥夺了第三人的份额。因为被告目前没有居住地，也应当给与被告居住费用。
第三人C述称，案涉房屋是原告、被告、第三人以家庭名义申购的经济适用房，当时第三人未成年。按照未成年人保护法，原告离婚不应当有侵犯未成年人行为，应当确认第三人对案涉房屋享有份额。第三人C提出如下诉讼请求：一、请求确认第三人享有南京市建邺区房屋1/3的份额；二、要求A，B协助办理产权变更登记，将第三人名字添加到产权证上。事实与理由：案涉房屋系由原告、被告及第三人三人进行申购的，第三人应当享有案涉房屋1/3的份额。原、被告间离婚协议的约定损害了第三人的利益，应当属于部分无效。
原告A称，我方认为第三人仅享有5%至10%的产权份额，希望对案涉房屋进行折价归并，原告支付第三人折价款，房屋归原告所有。
被告B称，同意第三人的诉讼请求。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告原为夫妻，两人于2010年5月离婚。第三人C系被告B之女。2009年6月15日，B填写《南京市低收入家庭购买经济适用住房申请表》，预申购70平方米左右住房一套。该表载明，同住家庭成员有原告A及第三人C。后B家庭购买了建邺区房屋（64.76平方米）。原、被告双方于2010年5月签订的《离婚协议》载明：因拆迁分得经济适用房一套65平方米，因B的原因导致家中无钱购买，经A的努力借其11万元购买了此房，经双方协商，B的女儿C同意放弃该房屋的财产使用权，该房的一切事宜与B、C无关，购买该房的所借11万元归原告偿还；五年后该房产必须无偿过户到A名下。2020年，案涉房屋领取了不动产权证书，权利人为A、B，房屋权利性质为经济适用住房。2020年8月3日，南京市住房保障中心出具《关于B信访事项的答复》，载明：“根据《南京市经济适用住房管理实施细则》（宁政发〔2008〕116号文）第十七条规定：经济适用住房建筑面积控制在60平方米左右。供应人口较少家庭的套型面积可适当降低，其中1人户控制在40平方米左右，2人户控制在50平方米左右。结合文件与你家申请经适房时填写的申请表、你女儿当时未成年的事实、实际申购面积分析，你家庭是按3人户申请的，C是该套经适房的保障对象”。庭审中，原告、第三人均确认房屋目前的市场价值为140万元。第三人同意案涉房屋归原告所有，由原告向其支付份额折价款。
本院认为，房屋为经济适用房，房屋产权虽登记在原、被告两人名下，但在申购房屋时，第三人亦为被安置的家庭成员。且根据南京市住房保障中心的答复，房屋的面积系按照三名被安置人口计算。故第三人应就案涉房屋享有份额。虽2010年原、被告离婚时，第三人尚未成年，但被告B无权代第三人放弃属于第三人的财产份额。根据原、被告双方签订的《离婚协议》，被告就房屋不再享有份额，但第三人就案涉房屋仍应享有份额。现原告及第三人均同意对案涉房屋进行折价归并，故房屋应归原告所有，由原告向第三人支付第三人享有份额的折价款。综合考虑案涉房屋经济适用房的性质、房屋的市场价值、安置人口对经济适用房申购面积的影响、申购房屋款项支付情况等因素，本院酌定由原告向第三人支付折价款25万元。
综上，依照《中华人民共和国民法典》第三百零四条、第一千零八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款之规定，判决如下：
一、南京市建邺区房屋归原告A所有。
二、原告A于本判决生效之日起十五日内向第三人支付房屋份额折价款25万元。
三、被告B、第三人C于本判决生效之日起十五日内协助原告A将南京市建邺区房屋变更登记至原告A名下。
四、驳回第三人C的其他诉讼请求。
本案受理费5740元，减半收取2870元，由原告A负担1200元，由被告B负担1200元，由第三人C负担470元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
南京市建邺区人民法院
二O二一年七月九日
八、本案核心法律要点与办案实务
（一）经济适用房申购保障人口 ≠ 当然享有同等产权份额
经济适用房属于政策性保障住房，家庭申购时核定的保障人数，是用来确定可申购房屋面积的政策标准，不能直接等同于不动产产权份额。不能简单按照家庭成员人数，直接均分房屋价值。法院会结合出资贡献、居住情况、房屋性质综合酌定份额。
（二）监护人不能随意放弃未成年人的财产权益
离婚协议中，父亲作为监护人，无权代表未成年女儿放弃其基于经济适用房保障资格对应的财产权益。该部分约定对第三人不发生法律效力，第三人依然可以主张对应的财产权益，但不等于可以直接主张三分之一产权。
（三）共有物分割优先折价归并，兼顾居住权益
共有不动产分割，在各方同意折价归并的前提下，法院会优先考虑房屋实际使用情况、当事人有无其他住所、是否需要抚养患病家属等因素，判决房屋归一方所有，由取得房屋一方向其他共有人支付折价款，避免房屋实物分割，一次性解决全部纠纷。
（四）离婚协议合法有效，对夫妻双方具有约束力
本案离婚协议是双方真实意思表示，协议当中关于夫妻二人之间房屋权属约定，在原被告之间合法有效。前夫依据离婚协议丧失案涉房屋产权，仅第三人基于保障资格享有部分财产权益。
九、律师专业点评
本案是南京家事案件当中非常典型的经济适用房+离婚后财产纠纷+第三人确权抗辩疑难案例。很多当事人存在误区，认为家庭几个人申请经适房，房屋产权就应当几个人平分。本案判决清晰区分了“保障资格”和“房屋所有权”两个概念。
经济适用房的核心价值是国家给予低收入家庭的住房保障福利，申购时统计家庭成员，目的是匹配可购买的房屋面积，并不是直接登记家庭成员均为产权人。第三人因属于保障对象享有部分财产权益，但法院没有机械按照三分之一予以支持，充分考虑房屋全部由女方出资、女方无其他住房还要照顾患病子女等现实困难。
案件最大难点在于两案合并审理，前夫和女儿共同对抗原告，主张离婚协议侵害未成年人利益。庭审当中庄荣华律师团队没有否认第三人享有一定权益，而是主动提出折价归并方案，引导法庭从出资、居住、家庭实际情况综合裁量份额。最终法院采纳我方核心观点，房屋归原告所有，仅酌情判令支付25万折价款，没有支持第三人1/3份额的诉求，实现当事人核心目标。
该案也提醒大家，离婚协议处理家庭共有申购的政策性保障住房时，即便夫妻双方达成一致，也不能直接处分未成年子女基于保障政策产生的财产权益，极易引发后续的确权诉讼，需要提前做好风险预判。
十、办案感悟与当事人维权指引
1、家庭共同申购经济适用房，保障人口不等于产权人，不要简单按照人头预估房屋分割比例；
2、离婚协议只能约束夫妻双方，如果房屋涉及其他家庭成员（子女）的政策性保障权益，离婚协议无法处分该部分权益，后续大概率会引发确权诉讼；
3、离婚之后对方拒不配合过户，可提起离婚后财产纠纷诉讼，凭生效判决书单方办理过户；
4、涉及多方主体的房屋权属纠纷，优先考虑折价归并方案，争取房屋所有权，向其他权利人支付折价款，一次性了结纠纷；
5、房屋出资贡献、当事人有无其他住房、子女患病需要稳定居住等事实，都是法院分割不动产时重要的酌定考量因素，庭审应当完整举证陈述。
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江苏圣典律师事务所｜婚姻家事与财富管理主任律师：庄荣华
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