秦淮法院继承纠纷胜诉案例：3套拆迁安置房（认购书无产权证）法
原创作者：庄荣华律师团队｜极简家事普法
审理法院：江苏省南京市秦淮区人民法院
承办法官：朱教莉 家事庭庭长
书记员：陈志扬
立案时间：2021年06月08日
结案时间：2021年07月20日
案件周期：约2个月（快速立案、开庭当庭调解、一次性结案）
案件类型：民事一审｜法定继承纠纷｜拆迁安置房分割｜无产权证房屋继承｜诉讼调解结案
文书类型：民事调解书
承办律师：庄荣华
办案律所：江苏圣典律师事务所 婚姻家事与财富管理部
一、案情背景
本案系无遗嘱、多子女法定继承、拆迁安置房仅存认购书、未办理房产证、长期实际居住、兄弟姐妹权属争议的典型家事继承纠纷案例。案件核心难点在于涉案三套房屋均为拆迁安置房源，权利状态停留在被继承人名下的认购书阶段，尚未办理不动产产权登记，普通私下协商无法完成权属确权与过户，继承人之间长期僵持、无法达成一致分割方案。
本案被继承人过世后，遗留多名子女作为法定继承人，名下三套秦淮区拆迁安置房屋长期由各位兄弟姐妹分别实际占有、居住使用多年。因房屋无产权证、仅有原始认购手续，无法通过公证处继承公证、私下协议等方式完成权属拆分及后续办证过户，各方对房屋归属、继承份额、权益划分始终存在争议，家庭内部调解彻底陷入僵局。
因无有效遗嘱，本案严格适用法定继承规则，且部分继承人自愿放弃继承，进一步简化案件审理基础。为彻底厘清三套拆迁房屋权属、明确各继承人合法权益、扫清后续办证障碍，当事人委托庄荣华律师团队提起继承诉讼，通过法院诉讼方式合法分割遗产、固定权属结果。
二、案件核心争议焦点
1、无产权证、仅存认购书的拆迁安置房，是否属于合法可分割的继承遗产范围；
2、多子女法定继承前提下，三套安置房屋如何结合长期实际居住现状、历史使用情况公平合理分割；
3、部分继承人放弃继承后，剩余继承人的权益份额如何认定、如何落地权属划分；
4、未办证拆迁房屋仅具备合同认购权益，如何通过司法文书固定权属，保障后续正常办理不动产权证；
5、兄弟姐妹家事继承纠纷如何高效调解，避免亲情决裂、减少诉讼对抗成本。
三、本案办案难点
1、房屋权属特殊，无产权证难以自行分割：涉案三套房屋均为拆迁安置房，仅有被继承人名义的认购书，无不动产登记证书，民间公证、过户、分户均无法办理，只能通过法院诉讼确权分割；
2、多继承人主体复杂，家庭争议根深蒂固：多名兄弟姐妹长期各自居住不同房屋，居住现状固化，但无书面权属依据，各方互不相让，私下协商无果；
3、继承规则适用争议：无遗嘱、部分继承人放弃继承，需要精准梳理法定继承主体、继承份额、权利边界，避免后续权属纠纷；
4、既要合法分割，又要兼顾亲情维稳：家事继承纠纷对抗性强，极易引发家庭矛盾激化，需要兼顾法律公正与调解维稳，实现案结事了；
5、需预留后续办证合法依据：案件不仅要当下分割权益，更要保证调解书可直接对接开发商、不动产中心，顺利办理后续产权登记。
四、律师办案策略与核心突破
庄荣华律师团队针对本案无证拆迁安置房、多子女法定继承、居住现状固化、无法私下过户、家庭争议难调和的办案难点，制定“固定遗产范围、梳理继承主体、尊重居住事实、庭审居中调解、司法确权兜底”的全套办案方案，实现当庭调解、一次性彻底解决全部争议。
1、精准界定遗产范围，锁定认购书房屋权益可继承属性。律师明确梳理拆迁安置政策及家事继承裁判规则，认定被继承人名下拆迁房屋认购权、合同权益、未来办证权益均属于可继承的财产性权益，即便无产权证，依然可通过法院继承诉讼分割确权，突破无证房屋无法继承分割的认知误区。
2、梳理继承主体，简化案件审理基础。全面核实继承人身份、继承资格，固定部分继承人放弃继承的事实，剔除无关权利主体，简化案件法律关系，为快速调解结案奠定基础。
3、尊重长期居住事实，制定最优分割方案。结合多年实际居住使用现状，摒弃机械均分模式，采取“现状归属、各自所有”的分割逻辑，贴合家庭实际情况，各方接受度高，从根源减少争议。
4、联动法官居中调解，弱化家庭对抗。庭审中律师配合承办法官，情理法多角度沟通疏导，兼顾法律公平与亲情维系，打消各方顾虑，快速促成全部继承人达成一致调解意见。
5、司法文书兜底，保障后续办证落地。最终形成合法有效的法院民事调解书，明确每套房屋的继承权利人、合同权益归属，文书可直接作为后续对接开发商、不动产登记中心办理产权证书的合法依据，彻底解决无证房屋确权过户难题。
五、诉讼办案流程
1、被继承人去世后，遗留三套拆迁认购房屋，多名法定继承人因权属分割无法协商一致，家庭纠纷僵持；
2、当事人委托庄荣华律师团队，启动法定继承诉讼，通过司法途径分割遗产、确权房屋权益；
3、2021年06月08日，律师向南京市秦淮区人民法院正式立案；
4、律师全面整理拆迁安置材料、认购手续、亲属关系证明、居住证明、继承主体信息，固定全套证据链；
5、2021年07月20日案件开庭审理，律师配合法院开展调解工作，多方沟通协调分割方案；
6、当庭各方达成一致调解协议，法院依法出具民事调解书，全案一次性结案；
7、当事人凭生效司法文书，可正常办理后续房屋产权登记、过户等全部手续，案件圆满终结。
六、最终案件胜诉结果
核心胜诉成果：当庭调解结案、三套无证拆迁房屋完整分割、权属彻底确权、扫清后续办证障碍、家庭纠纷一次性了结
1、快速高效结案：全程仅2个月，开庭当日成功调解，无需判决、无需上诉，省时省力、彻底解决多年家庭权属争议；
2、三套拆迁房屋权益完整分割：案涉三套秦淮区拆迁安置房（认购书状态）全部完成权属划分，按照实际居住现状确权到位：
① 房屋1全部合同权利、义务由原告A继承享有；
② 房屋2全部合同权利、义务由被告C继承享有；
③ 房屋3全部合同权利、义务由被告D继承享有；
3、文书具备强制确权效力：法院民事调解书为生效司法文书，可直接作为向开发商、不动产登记中心申请办理房产证、权属变更的合法依据，彻底解决无证房屋无法继承过户的核心痛点；
4、兼顾法律效果与亲情效果：以调解方式结案，避免兄弟姐妹对簿公堂、矛盾激化，维系家庭关系，实现情理法统一；
5、案件受理费依法合理负担：案件诉讼费减半收取，由原告负担，各方无额外经济争议，全案无遗留纠纷。
七、本案调解文书（脱敏原版）
南京市秦淮区人民法院 民事调解书
(2021)苏0104民初号
原告：A，男，1948年，汉族，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：庄荣华，江苏圣典律师事务所律师。
被告：B，男，1954年，汉族，住南京市鼓楼区。
被告：C，男，1956年，汉族，住南京市紫杨佳园。
被告：D，男，1960年，汉族，住南京市秦淮区。
原告A与被告B、C、D法定继承纠纷一案，本院于2021年6月8日立案后，依法适用简易程序进行了审理。
本案审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：
一、南京市秦淮区房屋1（认购人E）房屋权利、义务由原告A继承享有。
二、南京市秦淮区房屋2（认购人E）房屋的权利、义务由被告C继承享有。
三、南京市秦淮区房屋3（认购人E）房屋的权利、义务由被告D继承享有。
四、案件受理费减半收取计6041元，由原告A负担。
上述协议，不违反法律规定，本院予以确认。
本调解协议经各方当事人在笔录上签名或者盖章，本院予以确认后即具有法律效力。
审 判 员 朱教莉
二0二一年七月二十日
书 记 员 陈志扬
八、本案核心法律要点与办案实务
（一）无产权证、仅认购书的拆迁安置房属于可继承财产权益
拆迁安置房屋虽未办理不动产登记、无产权证，但被继承人名下的购房认购权益、合同权利、房屋居住及未来办证权益，均属于《民法典》规定的合法财产性权益，继承人可通过法定继承或遗嘱继承方式分割，法院可依法受理并确权分割。
（二）多子女法定继承可结合居住现状调解分割
法定继承并非必须机械等额分割，针对多套房产、多名继承人、长期实际居住的家事案件，法院优先尊重长期形成的居住使用现状，以调解方式确认权属归属，更符合家庭实际、减少腾退、置换、补偿等次生纠纷。
（三）法院调解书可直接作为无证房屋办证依据
私下家庭协议、口头约定无法对抗不动产登记规则，不能用于办理房产证。而法院生效民事调解书具有司法确权效力，可直接对接开发商、不动产登记部门，完成无证拆迁安置房的产权办理、权属变更、分户登记。
（四）部分继承人放弃继承可简化案件审理、快速结案
法定继承案件中，部分继承人自愿放弃继承的，依法免除其权利义务，案件法律关系大幅简化，更易促成各方调解一致，实现快速结案、零争议收尾。
九、律师专业点评
本案是南京秦淮法院典型的无证拆迁安置房法定继承、多子女家庭权属分割、诉讼快速调解成功案例，完美解决了家事继承中最常见的“有房无证、有权无据、协商无果、无法办证”的疑难困境。
实务中，大量拆迁安置房、回迁房长期停留在认购、备案、合同阶段，未办理正式产权证，被继承人过世后，子女极易因房屋归属、继承份额、后续办证问题产生激烈家庭矛盾。此类案件无法通过私下协议、公证方式彻底解决，唯一合法有效的途径即为通过法院继承诉讼确权分割。
本案最大优势在于法理确权+情理调解双重落地。庄荣华律师团队精准把握无证拆迁房的继承裁判规则，固定案件核心证据，同时充分兼顾兄弟姐妹亲情关系，配合法院高效调解，摒弃机械对抗式诉讼，在开庭当日即促成全部权利人达成一致，既合法、公平完成三套房屋权属分割，又最大限度维系家庭关系，避免家事纠纷持续内耗。
同时，本案生效调解书彻底锁定每套房屋的继承权利人，从法律层面杜绝后续争房、反悔、确权争议，为当事人后续办理不动产产权证、房屋交易、传承过户提供了完整、合法的司法依据，真正实现一案了结、彻底无后遗症。
十、办案感悟与当事人维权指引
1、拆迁安置房无证、仅有认购书，可通过继承诉讼确权分割：老人遗留的回迁、拆迁房屋未办证的，无需焦虑，可通过法院继承诉讼确认合同权益、居住权益、办证权益，合法完成遗产分割；
2、多子女家庭继承纠纷，优先诉讼调解解决：兄弟姐妹因房产反目、协商僵持的，诉讼调解优于私下争执、对抗诉讼，既能确权固权，又可最大程度保全亲情；
3、长期实际居住事实是房产分割重要参考依据：多套遗产房屋长期由不同子女居住使用的，法院普遍尊重现状分割，避免强行调换、腾退引发新的矛盾；
4、司法文书是无证房屋后续办证的唯一兜底保障：私下协议无法办证，法院判决书、调解书是不动产中心认可的合法确权凭证，可彻底打通办证障碍；
5、无遗嘱遗产及时通过法定继承诉讼固化权属：无遗嘱、继承人较多的家庭遗产，尽早通过司法程序分割确权，可避免日后人员变动、证据灭失、权益争议扩大。
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江苏圣典律师事务所｜婚姻家事与财富管理主任律师：庄荣华
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