圣典婚姻家事普法
   婚内买房约定份额
   合同无效纠纷
谈判技巧和律师代理策略
   （标准案例示范  ） 
庄荣华律师讲解步骤与技巧
（2020-1-19结案）
  南京中院案例 

本案律师法律服务：
1、律师对本案被上诉人核心案情进行法律梳理
2、律师准备应诉思路和证据清单、法律风险控制意见书
3、律师与法院沟通律师法律服务意见
4、律师指导当事人开庭重点和庭审言辞
5、律师集中详细准备抗辩对方上诉请求等相关律师意见

特别说明：
由于一审系庄荣华律师代理（包括离婚纠纷的一审以及本案合同无效的一审）
因此全案案情、证据、法律适用、程序规则均非常熟悉
在二审审理过程中，代理律师能够有效的找到案件核心的关键问题予以回应
本案一审提供的证据众多、包括男方父母卖房、买房、出资、转账、现金、房屋约定等各类证据
对方起诉确认约定份额行为无效的角度也算是充分利用婚姻法、物权法、合同法的法律规定

本案系家庭内部人员为解决老年人无法贷款，为解决老年人更换居所的善心、孝心行为所引发的纠纷
作为专业家事律师在了解全案案情的基础上，认为本案能够证明本案不存在法律意义上的恶意串通
双方虽然存在感情矛盾以及其他纠葛，但是依法保护老年人合法权益、依法保护善意出资和产权约定是法律人的责任。

庭后代理律师再次提交书面律师意见，加强和巩固当事人反驳对方上诉请求的优势理由
最终律师代理意见被一审、二审法庭采纳，全案驳回对方上诉请求。
至此本案终结，当事人非常满意案件结果。

  利用专业离婚律师的方案和经验，能够大幅提升为保护财产、获取财产的机会和可能。

裁判文书：

             江苏省南京市中级人民法院
                    民事判决书
                                      (2019)苏01民终号
    上诉人（原审原告）：A，女，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。
    委托诉讼代理人：金XX，上海市XXX律师事务所律师。
    被上诉人（原审被告）：B，男，汉族，现住江苏省南京市栖霞区。
    委托诉讼代理人：庄荣华，江苏圣典律师事务所律师。
    被上诉人（原审被告）：C，男，汉族，现住江苏省南京市栖霞区。
    上诉人A因与被上诉人B、C确认合同无效纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院( 2019)苏0113民初号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
    上诉人A上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：（一）一审错误认定“结合C先后将其名下不动产出售筹集购房首付款的事实，可以认定被上诉入主张的系C与妻子D欲在南京城区购买房屋的事实。在与卖房人签订房屋买卖合同过程中，因C年逾五十，无法申请长期贷款，需以其儿子即被上诉人B的名义申请贷款，故以C，B为共同购买人与卖房人签订房屋买卖合同. （二）一审错误认定“即使两被上诉人不履行还款义务，银行债权人通过折价或者以拍卖，变卖抵押房产足以实际债权，并不损害A的利益。（三）一审错误认定本案不存在恶意串通的情形。 （四）一审对赠与合同认定错误。（五）上诉人的权益已受到侵害。（六）被上诉人存在恶意串通情形。
    被上诉人B辩称：（一）借款人是B，并非上诉入；（二）两被上诉人不存在恶意串通；  （三）涉案房屋有B的名字是为了贷款。
    被上诉人C辩称：认可B的意见，这个房子是为了改善我们老了以后的居住环境购买的，之所以用B的名义是因为贷款需要，请求法院维持一审判决。
    A一审请求：1．判令B、C在南京市栖霞区产份额约定中B将该套房屋5 0%的份额归于C的约定无效；2．本案诉讼费由B、C承担。
    一审法院认定事实：
    B是C的儿子。A与B原系夫妻，双方于2 0 1 4年登记结婚，于2 0 1 7年经法院调解离婚。
    2015年，C与案外人签订购房合同书一份，将其名下位某处的私有住房以24. 80万元的价格转让给案外人。
    2015年12月5日，C及其妻子D与案外人经南京某房产经纪有限公司中介，三方签订房地产买卖中介合同一份，C及其妻子D欲购买某名下位于4 0 2室。合同约定，房屋售价1 5 6万元：2 0 1 5年1 2月5日，购房人支付卖房人购房定金3万元；2 0 1 6年2月2 9日，支付购房款6 0万元；9 1万元由购房人做组合贷款支付；尾款2万元待卖房人结清水、电、气等所有费用并户口迁出后支付。
    2016年1月23日，C与案外人经中介，三方签订房地产买卖中介合同一份，将其名下尚有银行抵押贷款的，位于5 0 6室不动产，以7 1万元的转让给张XX。C收到上述购房款后，偿还银行贷款余款253504. 75元。
    2016年3月7日，C、B经中介与案外人另行签订南京市存量房买卖合同一份。合同约定，C、B购买某等名下位于402室，房屋转让价款为130万元（含定金3万元），双方同意以现金+贷款方式支付房价款，并自行承担房厘转让价款安全的全部责任。同日，C与B签订份额约定书，约定坐落于402室房屋由C、B购买，经协商，约定取得房屋份额如下：C占80%，B占20%
    2016年3月7日，C通过公司支付购房定金3万元，通过银行转账方式向银行账户转账21万元、3 9万元。上述款项合计6 3万元 2016年3月14日，案涉房屋经不动产登记部门登记为C、B共有，其中C的共有比例为80%、B的共有比例为2 0%0C、B取得房屋所有权证C于2016年6月17日向卖房人支付购房尾款2万元。
2 0 1 6年5月5日，C、B与中国建设银行股份有限公司江苏分行营业部（以下简称建行江苏分行）签订南京市房地产抵押合同一份。合同约定，C、B将坐落于栖霞区4 0 2室房屋抵押给建行江苏分行，主债权数额为9 1万元，被担保主债权数额为9 1万元；债务履行期限为自2016年5月5日起至2036年5月5日止 2016年5月17日，B与中国建设银行股份有限公司江苏省分行营业部签订南京市个人住房公积金／组合性购房贷款合同一份。合同约定，B向建设银行申请住房公积金／组合性购房抵押贷款，用于购买坐落于402室，贷款金额为91万元，其中：住房公积金贷款金额为30万元，商业性贷款金额为6 1万元，贷款期限均为20年，即自2016年5月17曰起至2036年5月1 7日止。C、B作为共有权人、D作为其他共有权人、A作为借款人配偶在抵押合同相关文件上签名 2016年5月16日，抵押事项经南京市不动产登记部门登记。建行江苏分行于2016年6月8日将商业贷款6 1万元汇入B名下中国建设银行账户，另将公积金贷款3 0万元发放至B公积金贷款账户。
另查明，坐落于栖霞区不动产系B、C名下唯一住房。从2 0 1 6年7月起，C按月通过其名下建行账户以转账、ATM机转账或现金存款方式向B名下尾号为0 9 0 1的建设银行账户转账或存入3900元至5 0 0 0元不等的款项。从2 0 1 6年7月起，王XX名下上述银行账户定期向对方账号或户名为个贷系统平账专户的账户转款3910.39元，另定期向对方账号或户名为公积金清分户的账户转款（2 0 1 6年7月转款金额为763. 17元，从2 0 1 6年8月至2 0 1 7年7月期间为319. 59元，2017年8月至2018年6月期间为81. -59元、从2 0 1 8年7月起无转款记录）.另，B名下公积金账户按月代扣数额不等的公积金贷款本金及利息（与前述公积金清分户转款合计为1701.5 9元） 2017年5月31日，A与B离婚协议约定夫妻共同财产、债务不在该案中处理。现A起诉至法院要求确认B与C关于栖霞区4 0 2室房产份额约定无效。
    一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。根据本案查明事实，C及其妻子D在2 0 1 5午1 2月与案外人签订房地产买卖中介合同，约定购房款为1 5 6万元，同时明确约定了付款时间及付款方式 2016年3月，由C、王XX与案外人另行签订南京市存量房买卖合同，约定购房款为1 3 0万元，但对付款方式及时间未作出明确约定。两份房屋买卖合同的中介公司为同一公司、标的为同一处房产、实际购房款相同。结合C先后将其名下不动产出售筹集购房首付款的事实，可以认定A主张的系C与妻子D欲在南京城区购买房屋的事实。在与卖房人签订房屋买卖合同过程中，因C年愈五十，无法申请长期贷款，需以其儿子即B的名义申请贷款，故以王XX、B为共同购买人与卖房人签订房屋买卖合同，同时约定C、B对购买房屋享有的份额。在履行房屋买卖合同过程中，C以卖房所得余款支付了购房首付款及相关费用后。王XX以借款人身份与建行江苏分行签订南京住房公积金组合性贷款合同，C、B以涉案房屋为贷款提供抵押担保。贷款银行发放贷款后，B名下偿还银行贷款账户按月向贷款银行转账商业贷款本息及部分公积金贷款本金，C按月向B名下偿还银行贷款账户支付相应数额，实际履行偿还贷款的义务。根据本案C支付购房首付款，实际偿还购房商业贷款本息及部分公积金贷款本金的事实，结合B公积金贷款的数额，本案C、B关于不动产物权份额的约定并不违反法律、法规的强制性规定，也不存在恶意串通的情形。
    《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款规定，本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产怍为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。B因向银行贷款以案涉房屋提供抵押担保并办理了抵押登记。A在抵押登记相关资料上以借款人配偶的名义签名，签名表示其知晓借款事实，同意以涉案房产为借款提供抵押担保。案涉房产合同价为1 3 0万元，抵押债权金额为9 1万元，房屋价值足以清偿抵押债权。因此，即使C、B不履行还款义务，银行债权人通过折价或者以拍卖、变卖抵押房产的方式足以实际债权，并不损害A的利益。
    综上，A主张C、B关于房产份额的约定属于恶意串通，损害其合法权益，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）
项，《中华人民共和国担保法汾第三十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审判决：驳回A的诉讼请求。一审乏件受理费1 0 3 0 0元，减半收取5 1 5 0元，由A负担。
    本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。
    对于一审查明的事实，上诉人A异议认为：（一）购买涉案房屋是A、C、B、D的共同意愿；（二）A并非作为借款人配偶在抵押合同相关文件上签名而是A在配偶栏上签字。其余事实，各方当事人均无异议，本院二审予以确认。
    本院认为：当事人对其诉讼主张应予以举证证明。本案中，上诉人A主张被上诉人C、B存在恶意串通情形，损害了其合法权益，故请求确认B、C在南京市栖霞区4 0 2室房产份额约定中B将该套房屋50%的份额归于C的约定无效。而A在本案中所举证据并不能证明B、C在约定该房产份额时存在恶意串通情形；同时，现有证据也未能证明A的合法权益已实际受到损害。结合涉案房屋首付及贷款大部分系C支付的情形，故一审判决驳回A的诉讼请求并无不当，本院二审予以维持。
    综上所述，上诉人A的上诉请求不能成立，应予驳回。一审查明事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
    驳回上诉，维持原判。
    二审案件受理费1 0 3 0 0元，由上诉人A负担。
    本判决为终审判决。
 
南京市中级人民法院
    审判  长    殷源源
    审判  员    龚  震
    审判  员    李任飞
二O二O年一月十九日
法官助理    李晓龙
    书记员      倪  辉

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